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Calcolo delle imposte da pagare nella compravendita fra privati e differenze rispetto all’acquisto da costruttore

Conoscete le spese da affrontare quando decidete di procedere con un acquisto immobiliare? Vediamo come arrivare preparati al grande passo di acquistare l’immobile di nostro interesse.

La compravendita tra privati è soggetta a imposta di registro e imposte catastali/ipotecarie che sono a carico dell’acquirente. Le imposte vengono pagate direttamente al Notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il Notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”. Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

Come si fanno i conti? L’imposta si calcola applicando una percentuale (aliquota) al valore catastale della casa. Distinguiamo due casi, a seconda che l’acquirente abbia o no i requisiti “agevolazioni prima casa”. Riportiamo le nuove imposte in vigore dal 1° gennaio 2014.

1°) l’acquirente ha i requisiti “prima casa”: l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale della casa (con un’imposta minima di € 1.000,00 anche se facendo il calcolo risulta un valore minore), oltre alle  imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (€ 50,00 + € 50,00). L’agevolazione permane a condizione che l’acquirente sia un privato che non agisca nell’esercizio di impresa o arte e professione, che lo stesso ne faccia richiesta nell’atto notarile e che si indichi il reale prezzo pattuito.

2°) se invece l’acquirente non ha i requisiti “prima casa” l’aliquota è del  9% per l’imposta di registro oltre alle  imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (€ 50,00 + € 50,00).

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa:
Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro
Imposte:
- registro euro 57.750 x 2% = euro 1.155,00
- ipotecaria (fissa) = euro   50,00
- catastale (fissa) = euro   50,00
totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa:
Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro
Imposte:
- registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00

- ipotecaria (fissa) = euro   50,00
- catastale (fissa) = euro   50,00
totale euro 5.770,00

Nel caso in cui l’orientamento sia verso l’acquisto di un immobile nuovo e quindi venduto da impresa costruttrice al momento dell’atto notarile, la stessa emetterà fattura di vendita maggiorata di IVA sul prezzo totale di acquisto, al 4% in caso di agevolazione “prima casa”, al 10% senza l’agevolazione; mentre le imposte fisse, ipotecaria e catastale, diventano di € 200,00 cadauna.

Riprendendo l’esempio di prima, ovvero la casa con rendita rivalutata a € 500,00, e poniamo che la stesa venga venduta da un’impresa costruttrice al prezzo di € 150.000,00, ecco di seguito il calcolo delle spese accessorie:

Agevolazioni prima casa:
Prezzo di acquisto: 150.000 euro
Imposte:
- IVA 4% = euro 6.000,00
- ipotecaria (fissa) = euro   200,00
- catastale (fissa) = euro   200,00
totale euro 6.400,00

Senza agevolazioni prima casa:
Prezzo di acquisto: 150.000 euro
Imposte:
- IVA 10% = euro 15.000,00                                                                                                              -ipotecaria (fissa) = euro 200,00                                                                                                      -catastale (fissa) = euro 200,00                                                                                                        totale euro 15.400,00

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