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feb

La nuova fiscalità degli immobili

La tassazione sulla prima casa è stata completamente stravolta rispetto al regime precedente, sia con riguardo alle aliquote, sia in riferimento ai parametri che identificano la tipologia di immobili. Dal 1 gennaio 2014 e’ cambiata l’agevolazione prima casa e per le compravendite immobiliari si applicano le nuove aliquote per quanto riguarda l’imposta di registro e nuove misure per le imposte ipotecaria e catastale.

L’applicabilita’ dell’agevolazione prima casa con aliquota al 2 %, risulta vincolata, ai fini dell’imposta di registro, alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile e non più’, come previsto finora, alle caratteristiche individuate dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969.

Le categorie catastali per le quali non e’ possibile fruire delle agevolazioni acquisto prima casa sono le abitazioni di tipo signorile (cat. A/1), le abitazioni in ville (cat. A/8) e i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (cat. A/9). Conti alla mano, ci sarà da verificare quanto incidono nel nuovo regime la diminuzione delle aliquote e la modifica dei parametri catastali degli immobili. Siamo sicuri che la tassazione sia stata davvero sensibilmente ridotta? A questa domanda, infatti, si collega un altro nodo da sciogliere che riguarda l’aggiornamento del classamento rispetto alla situazione di fatto degli immobili. Il Catasto è in fase di riforma, ma le nuove agevolazioni fanno riferimento al classamento.
Una decisa semplificazione consiste nell’introduzione di una imposizione minima di 1000 euro. Se sarà di aiuto al mercato lo vedremo nei prossimi mesi, per il momento l’unica certezza è che tutta la tassazione è stata concentrata nell’Imposta di Registro che ha azzerato le precedenti imposte di bollo, di trascrizione e voltura. Attenzione perché la nuova normativa è applicabile solamente ai privati ed alle imprese che effettuano compravendite al di fuori del regime IVA.
Non ha subito variazioni il regime dell’IVA sugli immobili prima casa, per cui per individuare la tipologia di immobile, ad esempio se si tratta di immobili di lusso, ci si riferisce a dei parametri che risalgono alla fine anni degli anni ’60 (D.M. 2 agosto 1969) e che negli anni hanno generato molto contenzioso in particolare per le difformità tra le risultanze catastali e l’applicazione delle regole di individuazione delle categorie di appartenenza degli immobili. Inoltre, resta il diffuso malcontento tra acquirente e venditore riguardo la ripartizione delle spese di consulenza: chi deve sapere se l’immobile è di lusso? Spetta all’acquirente o al venditore? Spetta al notaio o al geometra che istruisce la pratica? In questo senso andrebbe al più presto riformato anche il regime IVA, come è stato fatto per l’Imposta di Registro che è stata radicalmente semplificata.

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